Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall

Die Zwei-Jahres-Frist — und was sie wirklich auslöst

Die Eintragung der Erben in das Grundbuch ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Das steht in der Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG.

Entscheidend ist der genaue Wortlaut, denn er wird fast überall verkürzt wiedergegeben. Die Gebühr entfällt, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Maßgeblich ist also der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt — nicht das Datum des Erbscheins, nicht der Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall erfahren haben, und nicht der Tag, an dem das Nachlassgericht tätig wird.

Das ist der Punkt, an dem die Frist in der Praxis verloren geht. Wer beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragt und dort Monate wartet, sieht die eigene Akte in Bewegung und nimmt an, damit sei die Frist gewahrt. Sie ist es nicht. Läuft die Erteilung auf das Ende des zweiten Jahres zu, ist es sinnvoll, den Berichtigungsantrag beim Grundbuchamt schon einzureichen und die Nachweise nachzureichen, statt auf das vollständige Dokument zu warten. Sprechen Sie das im Zweifel vorher mit dem Grundbuchamt ab.

Zwei Einschränkungen, die ehrlich dazugehören. Die Gebührenfreiheit betrifft nur die Berichtigung auf die Erben. Wird die Immobilie später verkauft oder auf eine dritte Person übertragen, ist das eine neue, gebührenpflichtige Eintragung — daran ändert die Frist nichts. Und sie betrifft nur die Gebühr des Grundbuchamts; Kosten für einen Erbschein oder eine notarielle Beglaubigung fallen unabhängig davon an.

Brauche ich einen Erbschein?

Oft nicht. Der Grundsatz in § 35 Abs. 1 GBO lautet zwar, dass die Erbfolge durch einen Erbschein nachzuweisen ist. Beruht sie aber auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde — einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag —, genügt es, diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung durch das Nachlassgericht vorzulegen.

Das macht einen erheblichen Unterschied: Der Erbschein kostet selbst Gebühren und dauert, das Eröffnungsprotokoll haben Sie nach der Testamentseröffnung ohnehin.

Ein handschriftliches Testament genügt dafür allerdings nicht — es ist keine öffentliche Urkunde. Gibt es nur ein privatschriftliches Testament oder gar keines, bleibt es beim Erbschein. Und auch bei notarieller Urkunde darf das Grundbuchamt einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge damit für nicht ausreichend nachgewiesen hält — etwa bei unklaren Formulierungen oder Vorerbschaft.

Wie der Erbschein beantragt wird, was er kostet und wann er sich nicht vermeiden lässt, steht im Leitfaden zum Erbschein.

Was der Antrag kostet, wenn die zwei Jahre verstrichen sind

Dann wird die Eintragung nach Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses mit einer 1,0-Gebühr berechnet. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie ab und ergibt sich aus Tabelle B des GNotKG — der Tabelle, die für Grundbuchsachen gilt. Die Werte sind bundeseinheitlich; das Grundbuchamt hat keinen Spielraum.

Die Tabelle ist gestuft: Maßgeblich ist die erste Stufe, die den Wert Ihrer Immobilie erreicht. Ein Haus im Wert von 300.000 Euro fällt damit in die Stufe bis 320.000 Euro und kostet 635 Euro.

Eine versäumte Frist ist kein Rechtsverlust. Die Berichtigung bleibt jederzeit möglich, sie kostet dann nur etwas. Falls die zwei Jahre bereits vorbei sind: Das ist ärgerlich, aber es ist kein Grund, die Sache nun ganz liegen zu lassen — ohne Berichtigung wird jeder spätere Schritt mit der Immobilie umständlicher.

Erbengemeinschaft: mehrere Erben, ein Grundbuch

Erben mehrere Personen gemeinsam, wird nicht jede einzeln mit einem Bruchteil eingetragen. Eingetragen wird die Erbengemeinschaft: alle Miterben namentlich, mit dem Zusatz, dass sie in Erbengemeinschaft verbunden sind. Für diese Eintragung brauchen Sie keinen Auseinandersetzungsvertrag und keine Einigung darüber, was mit der Immobilie geschehen soll.

Das ist die praktisch wichtigste Entlastung an dieser Stelle: Die Berichtigung lässt sich erledigen, bevor die Erbengemeinschaft sich über die Zukunft der Immobilie einig ist. Streit über einen späteren Verkauf hindert die Eintragung nicht — und blockiert damit auch nicht die gebührenfreie Frist.

Soll später eine einzelne Person Alleineigentümerin werden, ist das ein zweiter, eigener Schritt: die Auseinandersetzung, die notariell beurkundet werden muss und eigene Kosten auslöst. Die Gebührenfreiheit gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Erben erst infolge einer solchen Auseinandersetzung eingetragen werden — vorausgesetzt, der Antrag erreicht das Grundbuchamt innerhalb der zwei Jahre.

Formlos oder notariell? Welche Unterlagen das Grundbuchamt will

Der Antrag selbst ist formlos. Ein Schreiben an das Grundbuchamt, in dem Sie die Berichtigung des Grundbuchs beantragen, genügt; es muss weder notariell beurkundet noch beglaubigt sein. Beglaubigt sein müssen die Nachweise, nicht das Anschreiben.

• Der Erbnachweis — Erbschein, oder notarielles Testament beziehungsweise Erbvertrag zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts
• Die Sterbeurkunde der verstorbenen Person
• Die Bezeichnung des Grundstücks: Grundbuchblatt und Grundbuchamt, ersatzweise die Angaben aus dem Kaufvertrag oder einem Grundsteuerbescheid
• Bei mehreren Erben: die Namen und Anschriften aller Miterben

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt — nicht das an Ihrem Wohnort und nicht das am Sterbeort. Liegen mehrere Immobilien in verschiedenen Bezirken, ist für jede das dortige Grundbuchamt zuständig.

Wie viele Exemplare der Sterbeurkunde Sie insgesamt brauchen und welche davon gebührenfrei sind, steht im Leitfaden zur Sterbeurkunde. Welche Schritte in Ihrem Fall sonst noch anstehen, stellt der Fragebogen als Liste zusammen.

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